Haus in Ligurien kaufen
Einschätzungen zum Immobilienmarkt rund um Dolcedo / Imperia / Ligurien
Nicht wenige Gäste tragen sich während eines Urlaubs in Ligurien mit dem Gedanken einen eigenen Rückzugsort zu erwerben. Seit vielen Jahrzehnten erscheint das Haus im Süden als erstrebenswertes Ziel für viele Europäer nördlich der Alpen. Das Val Prino im Hinterland der Riviera bei Imperia-Porto Maurizio ist seit 50 Jahren eine sehr begehrte Region. Trotz vieler Ausländer strahlte es italienische Authentizität aus. Zudem liegt das Val Prino für viele ausgesprochen verkehrsgünstig.
Entwicklung
Ab Anfang der 1970er Jahre erlebte das Val Prino im Westen Liguriens geradezu einen Hype. Dolcedo und das Val Prino wurden in den frühen 1970er Jahren von Ausländern entdeckt. Die Orte in denen sich die ersten Ortsfremden niederließen, Häuser erwarben und restaurierten waren Torrazza, Isolalunga und Ripalta, alle drei sehr typische ligurische Borghi mit eng gedrängten Häusern. Etwas später kamen auch Bellissimi, Castellazzo oder Lecchiore hinzu. In einer nächsten Welle wurden die etwas weiter vom Meer gelegenen Orte des Val Prino entdeckt, pittoreske Ort wie Praelo, Casa Carli, Pantasina oder Canneto.
Und schließlich begann Anfang der 1990er Jahre der Neubau von Immobilien - auch heute zumeist schwer zugänglichen freistehenden Häusern. Gerade diese Häuser waren damals rechtswidrig genehmigt worden und bereiteten deren Eigentümern eine Fülle rechtlicher Probleme.
Gleichzeitig führte der intensive Neubau von Ferienhäusern zu einem Überangebot. Der ab 2000 einsetzende Generationswechsel und eine Stagnation bei der Nachfrage führten zu einem kontinuierlichen Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt.
Ab März 2015 belebte sich die Nachfrage nach Häusern in Ligurien und insbesondere im Val Prino. 2016 zogen auch die Preise wieder deutlich an - vor allem in Isolalunga und Ripalta. Standen in Ripalta 2014 16 Objekte zum Verkauf, waren es Ende 2016 nur noch vier - wobei drei Häuser wieder hinzukamen.
2018 zieht die Nachfrage nach Immobilien im Val Prino nochmal deutlich an. Hoch im Kurs sind die alten Häuser bei Schweden, Norwegern und Dänen. Seit kurzem kommt es zu Nachfragen von Chinesen aus der Volksrepublik, die über eine Agentur aus London gezielt nach Häusern nachfragen, die nicht zum Verkauf stehen, aber als Häuser auf Zeit angeboten werden.
2019 gab es wieder deutlich weniger konkrete Immobilienkäufe von Ausländern - jedenfalls nach Auskunft eines Notars. Das generelle Interesse an typischen ligurischen Natursteinhäusern ist aber gegen Jahresende 2019 wieder stark gestiegen. Gerade auch von Deutschen, die sich in der Vorjahren deutlich zurückgehalten haben.
Auch 2020 - dem Covid19 Krisenjahr - war die Nachfrage nach Häusern in Ligurien überraschend hoch. In Dolcedo-Ripalta kam zu mehreren Eigentümerwechseln. Diese Entwicklung hat sich auch 2021 fortgesetzt. Die Preisentwicklung ist uneinheitlich. Bei manchen Häusern sackten die aufgerufenen Preise weiter ab, bei anderen Häusern zogen die gebotenen Preise teilweise deutlich an.
Mit Beginn des Ukrainekriegs am 24.02.2022 ist die Kaufnachfrage nach Häusern in Ligurien massiv eingebrochen - quasi über Nacht. Die erhebliche Inflation bei den Lebenshaltungskosten und die nun steigenden Zinsen tun ihr Übriges, damit ausländische Interessenten nicht mehr in Kauflaune sind. Die über die letzten Jahre moderat gestiegen Immobilienpreise geben wieder deutlich nach.
Alt oder modern?
Die neuen, freistehenden Häuser der Region bieten einen vermeintlich hohen Wohnkomfort, sind aber gerade während der warmen Monate ohne Klimaanlage brütend heiss und in Januar und Februar den schweren Regen und Stürmen mehr ausgesetzt, als die dichtgedrängten mittelalterlichen Häuser der Dörfer. Die Bausubstanz der Häuser aus den 1970er-90er Jahren ist oft zweifelhaft und bedarf einer intensiven Untersuchung der Bausubstanz. Darüber hinaus stehen sie oft verlassen in der Landschaft und sind deshalb ein begehrteres Ziel für ausländische Einbrecherbanden.
Die alten ligurischen Dorfhäuser erweisen sich heute als deutlich wertstabiler, gerade wenn sie authentisch renoviert sind und sie alte Substanz kaum verändert haben, sondern nur sinnvoll ergänzt haben. Nicht nur der Ort ist preisentscheidend, sondern auch die Lage im Ort. Hier gibt es feine Unterschiede. Gut renovierte Häuser haben oft einen viel höheren Marktwert als Häuser in denen seit 30 Jahren nur das Nötigste gemacht wurde - oder noch schlimmer - die Renovierung wenig den ursprünglichen Stil berücksichtigt.
Stark sanierungsbedürftige Bruchsteinhäuser bewegen sich im Val Prino in einem Preisrahmen von 400-750 €/m2 brutto. Dabei erzielen unangetastete Rusticos oft höhere Preise, weil hier keine Rückbaukosten anfallen. Bei sanierten Bruchsteinhäusern liegt die Preisspanne zwischen 1200-5000 €/m2 brutto. Die Substanz, die Lage und die Qualität der Sanierung sind entscheidende Faktoren.
Eine sinnvolle Investition?
Ein Ferienhaus sollten Sie keinesfalls als Finanzinvestition begreifen. In den vergangenen 20 Jahren war es eher das Gegenteil der Fall - weder in Ligurien, noch sonst wo. Auf dem Markt von Häusern zur Ferienvermietung herrscht weltweit ein extremes Überangebot - nicht nur regional. Ein eigenes Ferienhaus ist niemals ein Renditeobjekt, sondern ausschließlich ein Liebhaberobjekt - selbst wenn es vermietet wird. Es ist beileibe nicht so, wie es manche große Ferienhausagenturen oder Immobilienmakler suggerieren wollen. Es ist ein kostspieliges Hobby für das es Passion braucht. Vermietung dient bestenfalls der Deckung der laufenden Kosten, aber niemals von Kreditzinsen.
Ferienhäuser sind Zeitfresser und sie binden an einen bestimmten Ort. Die meisten Käufer eines eigenen Ferienhauses unterschätzen den Zeitaufwand für die Verwaltung ohne die ständigen Revovierungen und wiederkehrenden Sanierungen der Häuser. Für Arbeitnehmer mit 30 Tagen Urlaub/Jahr ist die Betreuung eines Hauses kaum zu machen.
Auch macht der Kauf eines Ferienhauses jenseits der 55 ebenfalls kaum Sinn, wenn eine Nachfolge über zwei Generationen nicht bereits gesichert ist. Haussuche, Kauf, Projektierung, und die Sanierung selbst fressen sehr oft mehrere Jahre, bevor sich die meisten Käufer dann wohl fühlen. Vielmehr macht das sharing eines Domizils zu interessanten Konditionen Sinn. 15 Jahre kann man das Ferienhaus evtl. intensiver genießen. Wenn es danach um den Wiederverkauf geht, dann kann sich das auch über mehrere Jahre hinziehen.
Mieter von Ferienhäusern fahren in aller Regel finanziell in jedem Falle besser. Und Sie ersparen sich Ärger und Sorgen wegen einer überbordenden Bürokratie.
Kauf
Beim Kauf eines Hauses sind auch die italienischen Erwerbssteuern zu berücksichtigen: Wenn es sich beim Verkäufer eines Hauses um eine Privatperson handelt, dann betragen die zu zahlenden Steuern bei Gebäuden: Hypothekarsteuer 50,00 € (Fixsteuer) und die Katastersteuer 50,00 € (Fixsteuer). Nimmt der Käufer im erworbenen Haus seinen Erstwohnsitz, so beträgt die Registersteuer 2% bezogen auf den Katasterwert. Im Falle des Zweitwohnsitzes sind es 9% bezogen auf den Katasterwert.
Zu verkaufende Immobilien benötigen in der Regel einen Energieausweis. Das REE-Dokument, welches bestätigt, dass das Verkaufsobjekt und Umbauten daran genehmigt sind ist hingegen freiwillig. Bei neueren Häusern ist es allerdings Käufern zu empfehlen, es einzufordern. Allerdings macht gerade die Beibringung dieses Dokuments Verkäufern oft enorme Schwierigkeiten, wenn die genehmigten Pläne nicht mehr auffindbar sind. Alte Häuser haben allerdings Bestandsschutz und sind nicht gefährdet, später abgerissen zu werden. Hier geht es oft um kleinere Umbauten.
Kompetente Makler
Die Immobilienagentur Val Prino am Hauptplatz von Dolcedo, der Piazza Doria, ist ein sehr kompetenter Partner mit überzeugendem Angebot. Barbara Meyer berät Sie gerne. Seit 2015 ist auch Engel & Völkers in der Provinz Imperia aktiv - sicherlich eine Bereicherung für den Immobilienmarkt rund um Imperia, weil das westliche Ligurien stärker in den Fokus von internationalen und finanzkräftigeren Käufern gerückt wird. Liguriahomes ist ebenfalls einer der großen Makler der Gegend.
Eine alternative oder begleitende Möglichkeit zum Immobilienverkauf/-kauf über einen Makler ist der Privatverkauf über eine Anzeige auf loveliguria.eu.
